Haus & Grunderwerb
Neuregelung im Land Act!
Seit dem 15.Mai 2006 gilt die Regulation Mor. Tor. 015/ Vor 1562 des Ministry of Interior/the Land Department. Diese Neuregelung im Land Act erschwert die bisherige Praxis des Landerwerbs für Ausländer (Gründung einer Ltd mit 51% Thai-Beteiligung) erheblich.
Nach der Neuregelung müssen die Thai-Shareholder nun selber nachweisen, dass sie finanziell in der Lage sind, ihre Firmenanteile aufzubringen. Dies wird genau dann überprüft, wenn Ausländer Mitinhaber einer Thai-Company sind. Es wird das Monatseinkommen der Thais ermittelt und ihre Berufstätigkeit überprüft. Dadurch erweitert sich das Spektrum der Ablehnungsmöglichkeiten seitens des Land-Department erheblich, wenn eine CO., Ltd mit Farangbeteiligung Land erwerben will. Es gibt weiterhin Möglichkeiten über Landpacht, offshore und onshore investments und ähnliches Land zu besitzen. Man wird sehen, welche Praktiken die Anwälte für die Neuregelung finden.
Wie auch im Artikel über Visa erwähnt, begünstigt Thailand den Aufenthalt von Pensionären durch eine recht lockere Aufenthaltsregelung. Das führt, neben dem immer noch erheblichen Preisgefälle zwischen Europa und Thailand und entsprechend niedrigen Lebenshaltungskosten, bei manchen Rentnern recht schnell zu dem Entschluss, ganz nach Thailand zu ziehen. Das Ersparte und die monatliche Rente können einen Pensionär in Thailand zu einem wohlhabenden Mann machen, bzw. die Pensionärin zur wohlhabenden Frau.
Da liegt es nahe, sich den Traum vom Eigenheim z.B. in Koh Samui zu verwirklichen.
Dem steht leider der Umstand im Wege, dass Ausländer persönlich kein Land in Thailand besitzen dürfen.
Es ist durchaus möglich, ein Haus zu kaufen. Aber der Eintrag im Grundbuch wird immer einen Thai als Besitzer des Landes, auf dem das Haus steht, ausweisen. Oder Land wird gepachtet über 30-60 bis zu 90 Jahren. Wie bei fast allen Regelungen juristischer oder sonstiger Natur, gibt es zahlreiche Wege und Mittel auch das Landbesitzproblem zu umgehen, wenn der Ausländer auf den Landbesitz Wert legt.
Wir werden hier auf keinen Fall in die juristischen Einzelheiten gehen. Es ist eine recht komplizierte Materie.
Heirat oder Beziehung zu Thailänder/in
Meist handelt es sich ja um eine Beziehung zwischen einem Farang und einer Thaifrau. Die Thaifrau kann das Land problemlos erwerben, wenn nachgewiesen wird, dass sie die finanziellen Mittel dazu gestellt hat. Klartext: Das Geld für den Landerwerb gehört ihr. Wo sie es her hat, interessiert niemanden. Das Land gehört ihr, eine Übertragung auf den Farang, auch wenn er tatsächlich der Geldgeber ist, ist nicht möglich.
Wird die Beziehung beendet, gilt der Landbesitz zu 100% als das Eigentum der Frau. Der Farang ist sein Land los. Auch Eheverträge und sonstige Regelungen können diesen Umstand nicht beheben.
Privat Company Limited (Co., Ltd)
Im Folgenden wird eine Praxis beschrieben, die eigentlich illegal ist! Beachten Sie bitte, das Anwälte dieses Verfahren in engster Zusammenarbeit mit Property Firmen entwickelt haben. Dabei verdient der Anwalt immer, auch dann wenn es später zu Problemen mit dem Land Department oder dem Revenue Department ( Finanzamt) kommt. Scheinfirmen mit getürketen Anteilseignern und einer frisierten Buchhaltung sowie fadenscheinigen Darlehensverträgen zwischen dem Farang und den Anteilsstrohmännern sind in Thailand genauso ungesetzlich wie auch sonstwo auf der Welt. Die wenigsten Anwälte die im Property Geschäft engagiert sind, sind wirklich auch unabhängig. Die Anwälte vertreten zum Teil nicht die Interessen ihres Mandanten, also Ihre Interessen, sondern die der Property Company mit der sie kooperieren! Bitte konsultieren Sie besser einen Anwalt in Bangkok.
Meist wird über die Gründung einer Privat Company Limited (Co., Ltd) das Problem der „Staatsbürgerschaftshürde“ genommen. Da der Rentner keine Arbeitserlaubnis braucht, er will ja in Thailand nicht arbeiten, sondern seinen Lebensabend genießen, ist auch die Kapitalisierung nicht so hoch wie bei einer Co., mit Arbeitserlaubnis für einen Farang (2 Millionen Baht). Die Kapitalausstattung sollte aber wenigstens den Anschein einer ernst gemeinten Firma erwecken. Beim Eintrag der Firma wird auf so etwas geachtet. Die Co., benötigt eine Thaimehrheit an Shareholdern von 51%, die meist Kleinstanteile am Gesamtgründungskapital halten. Über geschickte Darlehensvergaben wird die Kontrolle über das Kapital dem Farang gesichert. Die Co., ist dann Erwerberin des Landes und wird auch im Grundbuch eingetragen, weil sie mehrheitlich von Thai-Staatsbürgern betrieben wird.
Die gesetzlichen Auflagen für die Co., verlangen nach einer Buchhaltung und einer jährlichen Steuererklärung. Der Anwalt stellt die Shareholder, er macht meist auch das Accounting (Buchhaltung) und kennt natürlich die entscheidenden Leute bei den entsprechenden Ämtern.
Ich habe mich oft gewundert, wieviele Farang mit Company-Dokumenten im Arm vom Anwalt kamen. Ich dachte, naiv wie ich war, wow, hier werden aber viele Companies gegründet. Damals wußte ich noch nicht, welchen Zusammenhang das hat.
Alleine im Jahre 2005 wurden in Koh Samui 1200 Co., Ltd gegründet. Es ist anzunehmen das 90% dieser Firmen Scheinfirmen sind.
Es funktioniert, aber man sollte folgendes bedenken:
Irgendwann fragt das Finanzamt genauer nach, wenn die Firma inaktiv ist. Es muss ja bei der Gründung ein Geschäfts-Zweig und Zweck angegeben werden. Die jährlichen Bilanzen zeigen zwar Zahlungseingänge (über die Darlehensrückzahlungen) und die Ausgaben können ja auch kreativ in das Zahlenwerk eingearbeitet werden, aber die Ämter in Thailand sind nicht mit Idioten besetzt. Vermutlich werden hinter den Kulissen Stillhaltezahlungen geleistet. Falls aber aus politischen oder populistischen Gründen mal wieder Exempel statuiert werden sollen, dann kann es leicht passieren, dass die Scheinfirmenpraxis mit einem Schlag rückwirkend beendet wird. Genau das ist im Mai 2006 eingetreten!Es werden alle Firmen auf Aktivität überprüft, Vorladungen zum Finanzamt verschickt und Firmen stillgelegt. Da bleibt dann nur der schnellstmögliche Verkauf des Landes an einen Thai.
Also Fazit der Geschichte:
Gehen Sie zu einem guten, wenn möglich unabängigen Anwalt, am besten in Bangkok. Lassen Sie sich beraten. Es wird sie wahrscheinlich einiges kosten, aber die Unkosten bei einem aus schlechter oder fehlender Beratung resultierenden Fehlkauf, sind wahrscheinlich um ein Vielfaches höher.
Auch die Property Firmen sollten sie gut beraten. Wenn Ihnen erzählt wird, alles sei supereinfach und absolut sicher, glauben diesen Unsinn nicht. Versuchen Sie zufriedene Kunden zu kontaktieren, sprechen Sie vorher mit anderen Farang über deren Erfahrungen beim Landerwerb. Dabei sollte der Deal frisch sein also nach Mai 2006 zustande gekommen sein.
Eine der besten Webseiten in englischer Sprache zum Thema Landerwerb in Koh Samui ist hier zu finden: www.samuiforsale.com
